“新国五条”的“蝴蝶效应”

发布日期：2013-05-08 10:03:23

来源: 中国家居热线

房地产市场起起落落，让下游家居企业的心亦随之起起伏伏，“新国五条”出台引发了一场预测风波，不明就里的中小企业也拿不准了主意。

开春之际，房地产也迎来新一轮土壤的调整。继广东版“国五条”细则率先出台后，北京、上海、天津、南京、济南、大连、重庆等地的细则也纷纷落地，有人言好有人愁。作为房地产下游的家居业也随之产生了激烈的讨论，究竟“新国五条”于家居企业有何“蝴蝶效应”？不同的家居细分行业也呈现出差异性反应。

新闻回顾

2月底，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。同时，会议确定了5项政策措施：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。坚决抑制投机投资性购房：继续严格执行商品住房限购措施。进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。

5、加强市场监管和预期管理。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

市场数据

4月中旬，国家统计局发布《2013年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。其中，备受大家关注的3月份二手房市场房价变化明显，“国五条”新政出台后，全国70个大中城市中有68个房价环比上涨，67个同比上涨，均较上月增加。其中一线城市上涨明显，环比涨幅上海最高，达3.2%；同比涨幅北京、广州居首，达11.2%。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的数据显示：一季度，北京商品房销售面积同比增长82.7%；其中，商品住宅销售面积增长80.7%。另据中原地产市场研究部统计数据显示：在“国五条”出台后的1个多月时间内，北京16个预售项目提供住宅套数为4521套，其中已经签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%。

郑州市住房保障与房地产管理局发布消息，今年一季度，郑州市二手房交易面积达138.45万平方米，同比增长222.87%。尤其是3月份，郑州市二手房交易量同比增长328.09%，环比增长253.48%；其中，市区二手房交易量同比增长326.6%，环比增长289.88%，创下历史最高水平。

观点解读

房地产市场起起落落，让下游家居企业的心亦随之起起伏伏，“新国五条”出台引发了一场预测风波，不明就里的中小企业也拿不准了主意。不管延续性的限购政策，抑或保障性住房建设的促进，都不过是房产调控一贯的延伸，此次新政最为引人注意的还是20%的税收政策，这对房产交易的影响到底有多大？家居企业是否又能在这轮新政实施中分得一杯羹？

二手房市场爆涨刚需验证家企内功

根据市场数据显示，新“国五条”及其细则的实施，着实给二手房市场带来较大影响，新“国五条”以及实施细则出台后，由于涉及税收的政策细节尚未明确，形成政策“真空期”，导致市场出现恐慌现象。专家预计，由于交易手续办理时限因素，4月份，登记交易量才会保持较高水平。由于交易双方急于成交，卖方不再坚守最初报价，而是选择平价或降价出售，造成二手房交易量骤增。5、6月份后，二手房交易将会明显降温，全年的交易总量应与去年大致持平或略高于去年。

二手房交易量的骤然上升自然会给家居企业带来爆发性增长，在此期间选择购买二手房的买房多为刚需，便会在家装方面更为审慎，成为家居企业最为实在的消费者，推动家居业尤其是家饰企业的旺季销售。大部分家居企业在新房市场的发挥余地更大，而墙纸、家纺、沙发、窗帘、小家具等软装企业则更具有灵活性，能够在二手房翻新上发挥更大的能量。那么，在这种时候，是否也意味着家居企业的旺季投机时期到了呢？

恰恰相反，业内人士分析认为，“新国五条”的出台目的在于“保护刚需，抑制投机”，让有房屋需求的民众可以更容易购置房产，同时对投资性购买进行严格苛刻的限制。如此一来，不仅提升了用户的居住比例，也为家居和家庭装修需求提供更真实市场。刚需群体对市场各种需求以实惠为主，不管是购房还是家庭装修，质量好、价格实惠的产品才能吸引到这部分消费群体。因此，对家居企业来说，这也是一轮新的考验。此前“寒冬”时期，不少家居企业口中所谓的“夯实内功”，就到了交卷打分的时候了。

后续压力较大新房市场待看

在“国五条”出台后，在政策预期和市场预期的双重作用下，部分购房需求提前释放。也有不少人认为，这不过是赶在缴税前的末班车上所积蓄出的一种短期繁荣景象，其后，二手房市场可能会因为税收而产生较大压力。也有观点认为，这将民众推向新房消费中去，带来家居业的复兴。

“‘国五条’调控并没有完全走出前面十年调控的轨道，还是一种抑制需求，冠以一种名义，就是防止投机和投资。但在中国来说，现在这种由临时慢慢演变成中长期的调控政策是不能退出的，不能全身而退的，我认为不是好政策。”联邦集团董事、董事局主席助理钟海舟认为，“各地细则出来以后，现在大家在抢时间点、搭末班车，赶快去成交以规避20%的税，过了这个高潮，如果没有进一步完善这个细则，二手房的交易会陷入比较冰点的状态，起码还有一段时间的观望期。”

标卓家私董事长助理李真则表示：“国家屡次推出房产新政，无疑是打击投资性购房或者投机性的储备房源，这对中国房地产的长远发展是有益处的。而新‘国五条’推出之后，会形成一种二手房交易旺盛的假象，会使整个房产交易量在短时间内得到很大提升。但是等“国五条”正式实施以后，我估计对二手房的打击是非常大，反过来会刺激新房的认购。”

“蝴蝶效应”失效品牌企业不受波及

其实，所谓“史上最严厉的调控”，对品牌家居企业影响甚微。有人认为，毕竟房价无非就是两种情况：要么上涨要么下跌，跟品牌企业不会有太大关系。在调控面前，房产调控的“蝴蝶效应”之所以失效，是因为品牌厂商总能凭借其品牌效应、创意设计等多种优势占领各自的高地，在困难阶段下足工夫，以期化险为夷。

某品牌木门企业表示，此番调控对他们影响不大，国家的这些宏观调控其实对木门行业影响并不大，木门企业是真正做品牌的，老百姓“该买的还会买”。对品牌家居企业来说，高端品牌的消费群体并不会因为新政而买不起相应家居产品，而低端品牌的消费群体也不会因为新政而改变消费定位。一部分木门厂商表示，“影响肯定是有一点，但我觉得反而给普通老百姓增加压力了，有钱人买了N套房还在乎20%的税吗？而且这个税都转嫁到买房人身上了”。

依诺维绅总裁杨建伟认为，“国五条”打击投资投机对行业来说是好事，第一，能够淘汰一大批坑人的、低价倾销的垃圾企业；第二，以前房子乱卖，不少投资客买完房子就租出去，买的家具都是很糟糕的家具；第三，作为品牌企业，你的产品定位做好，瞄准那些寻找舒适家具或者寻找更新家具的消费群体，你的营业额反而会做得更好。

如他所言，中国各地房地产市场投资性需求的比例很大，房爷、房叔、房婶层出不穷也是助推中国房价高居不下的原因，刚性需求和改善性住房并不是品牌的主要客户群体，所以品牌企业在此时突显出其实力。