新政”大棒下厦门门业转入“快车道”

发布日期：2010-07-21 11:10:03

房产新政，在厦门成空文?

　最近房产新政的话题，在房地产界议论纷纷，对国内许多城市的楼市都有明显的影响，那么对于厦门的影响又有多大呢?在“国11条”新政满月之际，厦门实施细则终于尘埃落定。15日，厦门市发布促进房地产市场发展的11条实施意见。值得一提的是，《意见》对于市场广为关注的“是否限定外地人购房”、“是否明确第三套房不能放贷”两大核心问题均给出了否定答案，这也让厦门开发商和购房者吃下了一颗“定心丸”。

　在“国11条”楼市新政发布后，厦门的开发商和购房者最为担心的就是厦门是否会严格限制外来购房。而新出台的“厦版11条”实施细则并未对此做出明确规定，这不仅让厦门业界长舒了一口气，也令众多欲来厦置业的外地人心态笃定。众所周知，长期以来，厦门楼市的购房者中，外地人占了半壁江山。近几年，随着厦门城市吸引力的增大，异地购房者比例更是高达60%以上。业内专家指出，厦门是一个典型的移民城市，如果限制外地人购房，不仅对房市有影响，也将限制厦门经济的发展，从而减缓城市化进程。厦门要做大做强，就需要大量的外来移民，而且厦门正在实施的岛内外一体化战略，更要聚集人气。不限制外地人购房，也是符合厦门城市发展现状和趋势的。

　厦门业界和购房者对于新政的另一个关注焦点就是“是否明确第三套房不能放款”，因为此前已有部分城市出台政策，要求购买第三套房必须全款付清。厦版“11条”指出：“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例(含公积金)和利率水平，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”分析人士指出，从表述上看，《意见》已“默许”了第三套房可贷款，但须“大幅度提高首付款比例和利率水平”。另外，《意见》未明确具体幅度，因此在实际操作中仍有很大的弹性空间。“首付55%、利率1.11倍，也算是提高，但实际与二套房贷政策又有多大差别呢?”一位业内人士意味深长地说。

　　厦版新政的出台让业界和市场紧绷的神经终于放松下来，他们原先最为担心的“限制异地购房”、“三套房禁止贷款”等严厉措施并未实施，使得厦版新政看起来较为“温和”。事实上，此轮调控主要是针对部分房价过高、上涨过快的城市，而厦门并不在此列。与京、沪等城市相比，厦门房价并不算太高，而且泡沫成分也比较少。

　　信心回升，厦门房市更坚挺?

　　去年下半年以来，厦门楼市就陷入了新增供应短缺的状态，供不应求成为了房价快速弹升的重要助推器。在“国11条”出台后，不少业内人士曾担心厦门楼市又将陷入“调控愈严厉，供应愈紧张，房价报复性反弹空间愈大”的怪圈。此担心不无道理，在楼市态势不明朗的情况下，的确有不少开发商都谨慎地调整了推盘节奏，一些新盘更是迫于成本和预期售价压力不得不延迟推出。但是，一些较有实力和品牌的开发商仍在按照原定项目计划有条不紊地推进。

　　业内人士认为，在新政细则出台之前，受不明朗的政策影响，购房者陷入观望，想买但不敢下手。在细则明确后，购房者将出现明显的两极分化倾向，观望的仍将观望，该出手的还是会出手。在采访中，一位正打算近期买房以备年底结婚的张先生明确表示，只要房子的性价比合适就会买。“毕竟我是买来自己住的，新政影响的主要是投资客。再说了，岛内房价再怎么降也回不到五六千的时代吧?”他显得格外“看得开”。

　　尽管新政细则力度相对温和，执行也将具有相对的灵活性，但业界普遍认为，楼市调控已形成大气候，后市看低的预期在短期内还难以改变，加上未来推售项目的高成本压力，整体成交量的萎缩和买方的观望都将持续一段时间。

　　厦门建材行业，市场依然火爆从4月份刚刚结束的厦门第二届家居建材展能够非常清晰地证实厦门家居建材市场的火爆。本次展会从规模上来看并不是很大，实际参展面积也就1万多平方米，但对于参展商，尤其是建材参展商来说，却收益颇丰。比如有一家厦门的地板经销商通过本次展会，在现场接了70多个订单，让同行羡慕不已。业内人士认为，由于厦门市场小，本土家居品牌企业少，家居建材展离真正的专业展相差甚远。厦门没办法像上海、广州那样，吸引一流的建材厂家和配套企业，参展商多以代理商为主，更多时候，参加展会只是为达到销售目的。从某种程度上，展会更像是放大了的团购和促销活动，参展商家也更多都对销售抱有期待。

除了特定的展会，厦门的建材卖场生意也普遍红火。正因为如此，才有红星・美凯龙和喜盈门建材市场等超级大鳄的纷纷抢驻。客观而言，今年下半年厦门建材市场将因“龙争虎斗”的上演而越发精彩纷呈。所以不要被楼市的“虚张声势”所吓倒，仅从房地产的紧密相关链――家居卖场的表现上我们就不难推断，厦门房市不仅没降，反而表现得更好。

　　厦门门窗行业，提升幅度加大

　　作为装修第一关的门窗产品，与房地产行业的关联度更紧。基于以上对厦门现阶段房地产市场以及整体家居建材行业的分析，我们明显感觉到厦门门业依然拥有超强的发展空间。事实上，眼下的“厦门之门”正迎来前所未有的高速发展期。具体表现在以下几个方面：品牌企业向规范化和规模化方向强势推进，新生企业起点高，从一开始就加大投入力度，门类产品类别更广泛、产品定位更细化。

　　1.产能迅速扩大

　　近两年厦门门企给人印象最深的就是品牌门企纷纷崛起，在产能方面实现快速升级。这种表现在今年已经达到顶点，众多门企乔迁新址，扩建工厂，从外部给人的感觉就是厦门门企已经彻底告别了“小作坊”时代。

　　早在四年前，厦门门企还和当地的众多小橱柜企业差不多，工厂很小，而且杂乱不堪，完全依靠店面的形象来实现销售。那时的门企“虚荣心”很强，在外面(店面)“西装革履”，在家里(工厂)“穿着短裤”。这种情况，对加盟店的拓展非常不利，因为经销商如果要去工厂了解，绝对找不到一点自信。无奈之下，企业只有依靠自己，开自己的直营店。但有一点非常关键，那就是产品从一开始就很出色，这也是厦门门企得以实现快速发展的基础。时至今日，许多品牌门企已经彻底告别了那个时代，目前厦门的原木门和防盗门在国内的影响力越来越强，相信在不远的未来，厦门门企必然会成为全国同行关注的焦点。

　　“走出岛内，步入现代化”，已经成为近几年厦门门企的潜在共识。岛外的同安区目前已经形成了厦门品牌门企的密集工业区。大多企业步入了现代化的发展轨道，厂房面积大多都已经增加到10000平米左右。今年以来，厦门迦南门业就新增了10000平米的厂房专门用于原木门的生产研发。厦门福万家也从岛内迁出，目前已在同安工业集中区购置了超过10000平米的现代化新厂房。厦门成辉达门业占地接近40亩的新工厂在同安区已经建成。再加上该片区周边的利安、金宝艺、鑫欧典、嘉利乐、唯自然、富森特等企业，同安工业集中区俨然已经成为厦门门业的密集型产业基地。

　　产能升级的表现不仅仅体现在工厂规模扩大的领域，如何将产品做到与市场真正对接，如何加强新产品的研发才是产能升级的重中之重，也是门企实现持续增强的内涵，否则企业只能是“外强中干”。厦门各大门企对这些方面都非常重视，从木门来看，产品类别、款式与材质的多样化较去年同期相比，都提升很多。

　　在防盗门领域，好多品牌企业正在致力于多类别的门业开发，像迦南、成辉达、利安、嘉美特等厦门知名门企的产品链，目前几乎都已经囊括了包括防盗门、实木门、原木门以及高端铜门在内的多类别的门类产品。在原木门领域，好多品牌企业都在打造原木门、原木家具一体化产品。比如金宝艺、福万家、金光明、鑫欧典、立得旺等原木门企业。

厦门门企在实现工厂规模扩张的同时，与之相关的其他配套方面也在同步推进，比如人才的扩增与培训，现代化先进管理体系的运用等。总而言之，“提升产能，优化品质”已经成为目前大家忙碌的焦点。

　　2.加紧进行品牌升级

　　品牌集结了企业的知名度和美誉度，是企业最重要的无形资产。厦门门企在率先推进产能升级之后，随之而来的挑战更多，首当其冲的便是市场开拓方面的应对方案，其中品牌升级尤为关键。在品牌经营的过程中，品牌升级是企业成长过程的一道坎儿，品牌经历审慎的升级决策之后，企业将蜕茧成蝶、超越自我，变得更加完美和强大。

　　厦门许多门企都是由小而大慢慢发展起来的，在早期的创业阶段，大家对品牌这一概念都很陌生，导致品牌基础很弱。举个最简单的例子，仅商标注册这一方面，到目前为止，品牌名称与企业名称不相符的企业依然数不胜数，待到大家意识到品牌重要性的时候，想注册已经晚了。于是乎厦门门业就出现了好多感觉怪怪的公司名称，有品牌名在内，但同时又有不相关的词汇夹杂其中，对于为什么会有这些不相关的词汇，笔者想要不是出于无奈，谁都不想要，但没办法，缺少了这些不相关的词汇你注册不了。这归根结底还是品牌意识淡薄所致。当然比起那些品牌打造多年，却从没有想过注册，最后不得不更换品牌的企业来说，厦门这些企业显然要幸运得多。

　　对于厦门众多品牌门企来说，实施品牌升级，最为基础的是要从产品入手，挖掘现有产品的潜质，还是开发新品或者拓展新品类，要视市场机会和自身资源情况。

　　而无论是哪种产品的升级方式，其共性都是要以提升目标消费者所关注的品质为核心，这是支撑品牌升级的基点。而且，随着经济文化水平的提升，产品品质提升的目标将不再局限于满足消费者对产品、服务的功能性需求，还要更好地满足消费者的审美需求、体验需求。另外，对于品牌旗下产品线过长，缺乏核心竞争力的情况，应通过整合产品，打造具有优势品质卖点的拳头产品来加以应对。很显然，对门企来说，如果能拥有自己的核心产品，拥有与众不同的产品优势，品牌升级会更为迅速。

（作者:王天涯）